Immobilienbewertung Uwe Loose | Wirb ebenfalls für deine Seite

noch in Betrieb ist oder zum Schadenszeitpunkt in Betrieb war.

Der Rumpfwert kann den Restwert übersteigen.

Themeninhalte waren u.a.:

• Grundlagen des baulichen und konstruktiven Brandschutz nach DIN 4102
  • • Baurechtliche Anforderungen
    • Muster-Leitungsanlagen-Richtlinien
    • Richtlinie über brandschutztechnische Anforderungen an Leitungen
    • Muster-Industriebaurichtlinie
    • Betrachtung von Sonderimmobilien wie Krankenhäuser usw.
• Grundlagen des Explosionsschutzes nach ATEX und DIN EN 1127
  • • Ex-Schutz Dokumentation
    • Mindestanforderung an den Ex-Schutz
    • BGR 104, Explosionsschutz-Regeln
• Grundlagen des Blitzschutzes nach DIN EN 62305-1
  • • Gebäude Blitzschutz
    • Mindestanforderung des Blitzschutzes
• Konstruktion einer Blitzschutzanlage mit Fangeinrichtung

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der wirtschaftlichen oder technischen Nutzungsdauer oder nach einem Schadensereignis, wenn die Nutzung zu dem ursprünglichen Verwendungszweck nicht mehr möglich oder beabsichtigt ist.

Dieser resultiert aus dem Abzug sämtlicher Kosten einschließlich des Unternehmergewinns von den Gesamtkosten als Residuum (lat. das Zurückgebliebene).

Die Einheitsbewertung des Grundvermögens ist vom Bundesfinanzhof (BFH) trotz verfassungsrechtlicher Zweifel bislang als verfassungsgemäß beurteilt worden. Im Urteil vom 30. Juni 2010 II R 60/08 hat er daran jedenfalls für Stichtage bis zum 1. Januar 2007 festgehalten, aber zusätzlich darauf hingewiesen, dass das weitere Unterbleiben einer allgemeinen Neubewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer mit verfassungsrechtlichen Anforderungen, insbesondere mit dem allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes GG ), nicht vereinbar sei.

Zur Begründung führt der BFH aus, dass die Festschreibung der Wertverhältnisse auf den Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) nur sachgerecht und aus verfassungsrechtlicher Sicht hinnehmbar sei, wenn der Hauptfeststellungszeitraum eine angemessene Dauer nicht überschreite. Die über mehr als vier Jahrzehnte unveränderte Einheitsbewertung des Grundbesitzes verfehle insbesondere die sich aus Art. 3 Abs. 1 GG ergebenden Anforderungen an eine realitätsgerechte Bewertung. Auf unbegrenzte Dauer sei es auch nicht hinnehmbar, dass eine Wertminderung wegen Alters nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 1964) ausgeschlossen werde. Ferner führe das jahrzehntelange Unterlassen einer flächendeckenden Grundstücksneubewertung zwangsläufig zu verfassungsrechtlich nicht mehr hinnehmbaren Defiziten beim Gesetzesvollzug, weil verfahrensrechtlich nicht sichergestellt werde, dass dem Finanzamt Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse bekannt werden.

Verfassungsrechtlich geboten sei eine erneute Hauptfeststellung besonders im Beitrittsgebiet, wo die Wertverhältnisse auf den 1. Januar 1935 festgeschrieben seien. Der sich daraus ergebende gleichheitswidrige Zustand könne im Hinblick auf die verstrichene Zeit nicht mehr mit den Übergangsschwierigkeiten nach der Wiederherstellung der staatlichen Einheit Deutschlands gerechtfertigt werden.

Siehe auch Urteil des II. Senats vom 30.06.2010

Quelle: Pressebericht des Bundesfinanzhofs

Gemäß § 164 Abs 1 BewG (Bewertungsgesetz) ist dieser begrifflich bestimmt als:

1. Der Mindestwert des Wirtschaftsteils setzt sich aus dem Wert für den Grund und Boden sowie dem Wert der übrigen Wirtschaftsgüter zusammen und wird nach den Absätzen 2 bis 4 ermittelt.

der vorgenommen wird, wenn bei einem Bewertungsgegenstand ein Schadensereignis stattgefunden hat und obwohl der Schaden fachgerecht Instand gesetzt wurde.

Grund hierfür ist, dass nicht 100%-tig ausgeschlossen werden kann, dass langfristige wertmindernde Folgewirkungen entstehen könnten.

Für private Sachverständige bei Bewertungen außerhalb städtebaulicher Bewertungen ist sie kein zwingend anzuwendendes Recht.  Die ImmoWertV  kann jedoch durch berufstständische Vorschriften wie die “anerkannten Bewertungsregeln”  zur Pflicht werden und ist in der Praxis bei vielen Bewertungen auch die Regel. Die gilt jedoch nicht, wenn begründet Abweichungen von den Vorschriften der ImmoWertV vorgenommen werden oder Methoden, die nicht in der Verordnung beschrieben werden, besser geeignet sind den Verkehrswert zu ermitteln.

Durch meine Teilnahme an diesem Seminar ist sicher gestellt, dass auch zukünftig alle meine Immobilienbewertungen nach dem neuesten Stand der “anerkannten Bewertungsregeln” erfolgen.

Seminarinhalte waren:

• Geschichte der WertV
• Gründe für eine grundlegende Novellierung der WertV
• Anforderungen an den Bodenrichtwert
• Verfahrenswahl
• Verkehrswertableitung
• Marktanpassung
• Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale
• Indexreihen für Preise von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern
• Bodenwertermittlung im Vergleichswertverfahren ohne Berücksichtigung der Bebauung
• Bewertung unterausgenutzter Grundstücke
• neue Ertragswertvarianten (vereinfachtes Ertragswertverfahren, DCF-Verfahren)
• marktübliche anstelle nachhaltiger Erträge
• lineare Alterswertminderung
• neues Restwertmodell
• BauGB-Änderungen

Dieser Wert wird nicht bei Immobilien verwendet.

• Demografie / Demoskopie
• Mietflächenermittlung
• Mietverträge
• Betriebsformen im Einzelhandel (Bewertung, Schwerpunkte)
• Bewertungsbeispiel Discountmarkt
• Mietwertableitung, Liegenschaftszins, Renditen
• Bewertung und Leerstand
• aktuelle Marktsituation und Entwicklung im Einzelhandel
• UEC? FOC? E-Commerce? Shopping 2020?

Er ist inhaltsgleich mit den Begriffsbestimmungen von Verkehrswert, Market Value, gemeiner Wert und Fair Value.

“der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen zwischen einem verkaufsbereiten Veräußerer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessener Vermarktungsdauer in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.”

Der Market Value ist inhaltsgleich mit den Begriffsbestimmungen für Verkehrswert, Marktwert, gemeiner Wert und Fair Value.

das hierbei als die Summe aller seiner wirtschaftlicher Güter betrachtet wird.

Für die Wertermittlung sind grundsätzlich nur die schlechtesten Verwendungsmöglichkeiten zu berücksichtigen.

In der Regel liegt dieser deutlich über dem Marktwert von Vermögensgegenständen bzw. dem Verkehrswert von Immobilien.

Share/Save

Das Inkrafttreten der neuen Richtlinie soll im Juni 2010 erfolgen. Ziel ist die Richtlinie innerhalb von 1,5 Jahren in allen Mitgliedsstaaten zu nationalem Recht zu machen.  Daher muss Deutschland seine Energieeinsparverordnung bis Ende 2012 ändern.

• Neubauten ab dem 1.1.2021 müssen als Niedrigstenergiehäuser gebaut werden und ihren Energiebedarf so weit als möglich mit regenerativen Energien decken.
• Für Bestandsbauten sind keine wesentlichen Neuerungen beschlossen worden, bis auf die neue Regelung für den Umgang mit dem Energieausweis

In Meyers Konversationslexikon wird der Begriff so bestimmt:

Handelswert

(Marktpreis, Durchschnittspreis, laufender, mittlerer Preis), derjenige Preis, welcher zur Zeit und an dem Orte der Erfüllung oder an dem für letztern maßgebenden Handelsplatz nach den dafür bestehenden örtlichen Einrichtungen festgestellt ist;

in Ermangelung einer solchen Feststellung oder bei nachgewiesener Unrichtigkeit derselben der mittlere Preis, welcher sich aus der Vergleichung der zur Zeit und am Orte der Erfüllung geschlossenen Kaufverträge ergibt (§ 353 HGB).

Der H. kommt namentlich in Betracht bei dem Verkauf verfallener Faustpfänder und bei dem Verkauf leicht verderbender Waren im Fall eines Verzugs, sodann im Fall der Beanstandung zugesandter Waren, ferner bei der Klage auf Differenzzahlung im Fixgeschäft, bei Einkäufen und Verkäufen durch Kommissionäre und bei Schadenersatzforderungen.

Der H. ist immer der sogen. gemeine H., d. h. die besondern Verhältnisse des Eigentümers der betreffenden Sache und der besondere Wert, welchen jemand aus individuellen Gründen dieser Sache beilegt, kommen dabei nicht in Betracht.

In dieser Hinsicht ist namentlich die Bestimmung des Handelsgesetzbuchs § 396 HGB, § 612 HGB von Wichtigkeit, wonach der Frachtführer und Verfrachter von Seehandelsgut in der Regel im Fall des Verlustes des Frachtgutes den gemeinen H. zu ersetzen hat, welchen Gut derselben Art und Beschaffenheit am Orte der Ablieferung zu der Zeit hatte, in welcher das Gut abzuliefern war.

Dabei kommt in Abzug, was infolge des Verlustes an Zöllen und Unkosten erspart ist. Im Fall der Beschädigung ist der Unterschied zwischen dem Verkaufswert des Gutes im beschädigten Zustand und dem gemeinen H. zu ersetzen. Hat das Gut keinen H., so ist der Berechnung der gemeine Wert des Gutes zu Grunde zu legen.

In § 9 BewG wird dieser wie folgt begrifflich bestimmt:

• aktuelle Entwicklung
• gesetzliche Änderungen
• “Sonderimmobilien” – Hotel- und Gaststättengrundstücke
• Begriffsdefinitionen: Betriebsarten, Hotelklassifikationen, Rechtsformen
• Besonderheiten zu Standort und Lage
• Hinweise zu Objektbesichtigung und Informationsbeschaffung
• Bodenwertermittlung
• Vergleichswertverfahren
• Vergleichsfaktoren
• Ertragswertverfahren
• Pachtwertverfahren
• Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF-Verfahren)
• Gross-Operating-Profit (GOP)
• Beispielfälle
• Mustergutachten

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Hierbei kann es sich um eine subjektive Einschätzung der Nützlichkeit für eine individuelle Zweckerfüllung oder eine objektive Eignung des Gutes für die Erfüllung bestimmter Zwecke handeln.

Er ist die Summe aller Teilwerte nach § 10 BewG (Bewertungsgesetz) und ist nach BewG (Bewertungsgesetz) bzw. InsO (Insolvenzordnung) zu ermitteln.

• kleinere Wohnimmobilien (Baugrundstücke, Eigentumswohnungen, Häuser)
• größere Investmentimmobilien (Wohn-, Büro-, Einzelhandels-, Logistikimmobilien)

Daher ist Ihr Bewertungsauftrag bei mir in sicheren und kompetenten Händen!

2002-heute

• zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (hauptberufliche Tätigkeit)

2001-2002

• zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (nebenberufliche Tätigkeit)
• Immobilienmakler für Investmentimmobilien (Einzelobjekte im Wert ab 2 Millionen Euro)

1995-2001

• freier Sachverständiger für Immobilienbewertung (nebenberufliche Tätigkeit)
• Immobilienmakler für Investmentimmobilien (Einzelobjekte im Wert ab 2 Millionen Euro)

1990-1995

• Immobilienmakler für Wohnimmobilien (Schwerpunkt Immobilien für Eigennutzer)

Ihr Vorteil

Meine Immobilienbewertungen auf der Grundlage der vom Expertengremium gemeinsam abgeleiteten und gerichtsfesten Daten sind noch genauer und sicherer als bei vielen anderen Sachverständigen. Sie können daher meinen Immobilienbewertungen besonders vertrauen.

Was ist das Sprengnetter Expertengremium?

• Es handelt sich um eine Organisation von mehr als 400 nachweislich qualifizierten Bewertungssachverständigen, die über genaue Kenntnisse über die Geschehnisse auf dem örtlichen Immobilienmarkt verfügen, insbesondere durch ihre Arbeit als Sachverständiger.
• Ziel dieser Organisation ist die Analyse vorhandener sowie die Komplettierung fehlender regionaler Marktdaten, die ausschließlich den Mitgliedern der Expertengremien zur Verfügung stehen.
• In den Expertengremien werden die zur Verfügung stehenden Wertermittlungsdaten so aufbereitet, dass sie für Immobilienbewertungen (gerichtsfest) regional verwendbar sind. Leitfaden und Garant für eine bundesweit einheitliche Vorgehensweise sind die fachlichen “Sprengnetter Standards” (Arbeitspapiere).
• Auf Grund der Qualität der ermittelten Marktdaten kooperiert das Sprengnetter Expertengremium auch mit regionalen Gutachterausschüssen.
• Eine Zusammenarbeit mit Realkreditinstituten ist in Vorbereitung.
• Zur nachhaltigen Sicherung der hohen fachlichen Qualität der Mitglieder des Expertengremiums werden diese nur für den Zeitraum von zwei Jahren bestellt und zur Einhaltung ethischer Standards verpflichtet. Damit ist eine besondere Gewissenhaftigkeit und Objektivität der Mitglieder garantiert.
• Die Vorsitzenden und Arbeitskreise treffen sich regelmäßig zum fachlichen Austausch.
• In den Expertengremien werden die zur Verfügung stehenden Wertermittlungsdaten so aufbereitet, dass diese für Immobilienbewertungen (gerichtsfest) regional verwendbar sind. Leitfaden und Garant für eine bundesweit einheitliche Vorgehensweise sind die fachlichen “Sprengnetter Standards” (Arbeitspapiere).

IAS (International Accounting Standards) und IFRS (International Financial Reporting Standards).

Auf Deutsch wird für Fair Value die Übersetzung “beizulegender Zeitwert” verwendet.  Siehe die Erläuterung unter Zeitwert.

Der begriffliche Inhalt ist mit dem des Market Value identisch.

Bei der Immobilienbewertung ist in der Regel der Ertragswertbegriff nach §§ 15-20 WertV (Wertermittlungsverordnung) anzuwenden.

Ich habe am zweiten Veranstaltungstag teilgenommen, der diese fachlichen Themen bot:

-Podiumsdiskussionsrunde zum Thema “Preis oder Wert als Richtschnur für Sachverständige”

-Bewertung von Warenhäusern

-Bewertung innerstädtischer Schoppingcenter

-Stadtentwicklung und Grundstückswerte

-Nutzen von Datenbanken für die Wertermittlung

Details siehe hier

nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG) zu ermitteln ist.

Gemäß § 12 Abs. 3 ErbStG gilt:

Grundbesitz (§ 19 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes) ist mit dem nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Bewertungsgesetzes auf den Bewertungsstichtag (§ 11) festgestellten Wert anzusetzen.

sofern die Vermögensteile nicht gesamt an eine Person übergehen oder gemäß § 12 Erbschaftssteuergesetz (ErbStG) eine unterschiedliche Bewertung verschiedener Vermögensteile nötig ist.

Die Bewertung hat nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG) zu erfolgen.

Quelle: www.uwe-loose.de

Er entspricht dem Preis, den der leistungsfähige und seriöse Facheinzelhandel für vergleichbare Bewertungsgegenstände verlangt und ist die Summe aus Auktionswert und üblicher Marge des leistungsfähigen und seriösen Facheinzelhandels.

1. Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.
2. Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen.

Das Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes wird in § 4 BelWertV bestimmt:

Es handelt sich um die Summen von erzielbaren Zuschlagswert (Hammerpreis) für den Bewertungsgegenstand und Aufgeld und Steuern. Dieser Wert entspricht dem Preis, den der Bieter oder Erwerber aufzuwenden hat, um den  ersteigerten Gegenstand zu erwerben.

Quelle:  www.uwe-loose.de

Quelle: www.uwe-loose.de

Ebenso werden oftmals Wertbegriffe mit völlig verschiedenem Begriffsinhalt gebraucht, was bei den Beteiligten im Gespräch leicht zu Missverständnissen führen kann.

Welche Begriffe rund um die Immobilienbewertung häufig oder auch nur gelegentlich im Sprachgebrauch verwendet werden und was diese genau bedeuten können Sie hier nachlesen. Als Abonnent meines RSS-Feeds erhalten Sie zukünftig in regelmäßigen Abständen jeweils einen neuen Begriff.

Quelle: www.uwe-loose.de

Das Ergebnis jeder energetischen Sanierung ist eine Reduktion des Energieverbrauchs, die einher geht mit einer Reduktion des C02-Ausstoßes.

I. Energieeffizienz verschiedener Gebäudetypen

Beispiel: Heizölverbrauch bei vergleichbaren typischen Einfamilienhäusern

Durch die Vorschriften der EnEV2009

1. müssen Neubauten einen energetischen Standard erfüllen, der früher nur bei besonders energieeffizienten Gebäuden gegeben war
2. werden durch eine energetische Sanierung von Altbauten bis zu 80-90 %, im Einzelfall noch mehr, des früheren Energieverbrauchs weniger Heizenergie benötigt.

II. Vorbereitung der energetischen Sanierung

Durch ein Paket verschiedener Maßnahmen sollen das für Menschen behagliche Innenraumklima bei Temperaturen von ca. 18-24 Grad Celsius mit einem minierten energetischen Aufwand erreicht werden.

• Dazu zählen Maßnahmen zur aktiven Beeinflussung des Innenraumklimas (z.B. Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftungsanlagen) und rein bauliche Maßnahmen zum passiven Schutz vor Einwirkungen des Außenklimas auf das Innenraumklima.
• Um im Detail die optimale Kombination der zu treffenden energetischen Sanierungsmaßnahmen zu finden sind eine detaillierte Bestandsaufnahme des Ist-Zustandes, die baulichen Entwicklungsmöglichkeiten sowie alle rechtlichen Gegebenheiten (z.B. Baurecht, Mietrecht, Steuerrecht) sowie die finanziellen Aspekte (z.B. Finanzierung, Investionsaufwand, Amortisationszeitraum, Förderprogramme) als erster Schritt zu erfassen.
• Zur Überprüfung der Luftdichtigkeit von Gebäuden und damit der Identifizierung von Stellen in der Gebäudehülle an denen erwärmte Raumluft entweicht können auch von Innen der “Blower-Door-Test” oder von Außen mit einer Wärmebildkamera eine Thermografie vorgenommen werden.

III. Sanierungsschwerpunkt: Heizung

• Komplettaustausch der Heizungsanlage
• Demontage elektrische Heizsysteme
• Umstellung der Heizanlage auf regenerative Energien (Brennholz, Holzpellets)
• Umstellung der Heizanlage auf Fernwärme
• Umstellung der Heizanlage auf Niedertemperatur oder -Brennwertkessel
• Umstellung der Heizanlage auf Wärmepumpe
• Nachrüstung einer Solarthermieanlage
• Errichtung eines Blockheizkraftwerkes
• Errichtung einer Biogasanlage
• zukünftig vielleicht auch Einsatz von Brennstoffzellen

IV. Sanierungsschwerpunkt: Warmwasserbereitung

• Optimierung des Nutzerverhaltens
• Umrüstung auf zentrale, integrierte Heizungs- und Warmwasserversorung
• zeitgesteuerte Abschaltung der Zirkulationspumpen
• Rohr-an-Rohr-Installation von Warmwasser- und Zirkulationsleitung in einer Isolierschale
• Dämmung der Warmwasserleitungen

V. Sanierungsschwerpunkt: Lüftung

• Optimierung des Nutzerverhaltens
• Installation einer mechanischen zentralen Zu- und Abluftanlage
• Installation elektrisch bestriebener dezentraler Einzellüfter
• Installation einer elektrisch betriebenen Abluftanlage

VI. Sanierungsschwerpunkt: Außenwände

• Außendämmung mittels Wärmedämmverbundsystem (WDVS)
• Außendämmung mittels hinterlüfteter Vorhangfassade
• Innendämmung mit Mineralschaumplatten

VII. Sanierungsschwerpunkt: Fenster

• Überarbeitung vorhandener Fenster
• Einbau energiesparender Fenster
• Dämmung vorhandener Rolladenkästen und -gurtauslässe
• Schließen von Fugen zwischen Wand und Fenster

VII. Sanierungsschwerpunkt: Dach

• Dämmung der Sparrenzwischenräume (bei geneigten Dächern)
• Dämmung oberster Geschossdecken (bei nicht ausgebauten Dachgeschossen)
• Sanierung von Flachdächern

VIII. Sanierungsschwerpunkt: Balkone

• Dämmung der Balkonplatten
• Ersatz von auskragenden Balkonplatten durch vorgestellte Balkonkonstruktionen

IX. Sanierungsschwerpunkt: Keller

• Dämmung der Untersicht der Kellerdecke (unbeheizter Keller)
• Dämmung des Erdgeschossfußboden (unbeheizter Keller)
• Außendämmung des Kellersockels (unbeheizter Keller)
• Außendämmung der Kellerwände (beheizter Keller)
• Sanierung des Fußbodenaufbaus (bei nicht unterkellerten Gebäuden)

1. Dabei muss der Eigentümer dafür Sorge tragen, dass die Daten, die er dem Ersteller des Ausweises zur Verfügung stellt, richtig sind. Wenn für den Aussteller begründeter Anlass zu Zweifeln an deren Richtigkeit besteht, so darf er die bereit gestellten Daten nicht verwenden. Soweit der Aussteller die Daten selbst ermittelt muss er Sorge dafür tragen, dass diese richtig sind (§ 17 Abs. 5 EnEV).
2. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, nämlich Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis (§§ 18 f. EnEV), die in unterschiedlicher Weise für Wohn- und Nichtwohngebäude berechnet werden.
3. Sofern Maßnahmen für kostengünstige Verbesserungen der energetischen Eigenschaften des Gebäudes (Energieeffizienz) möglich sind, hat der Aussteller des Energieausweises dem Eigentümer anlässlich der Ausstellung eines Energieausweises entsprechende, begleitende Empfehlungen in Form von kurz gefassten fachlichen Hinweisen auszustellen (Modernisierungsempfehlungen) (§ 20 EnEV).
4. Ausstellungsberechtigte für bestehende Gebäude sind nur die in § 21 EnEV genannten Personengruppen.

§ 16 EnEV

1) Wird ein Gebäude errichtet, hat der Bauherr sicherzustellen, dass ihm, wenn er zugleich Eigentümer des Gebäudes ist, oder dem Eigentümer des Gebäudes ein Energieausweis nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertig gestellten Gebäudes ausgestellt wird. Satz 1 ist entsprechend anzuwenden, wenn

1. an einem Gebäude Änderungen im Sinne der Anlage 3 Nr. 1 bis 6 vorgenommen oder
2. die Nutzfläche der beheizten oder gekühlten Räume eines Gebäudes um mehr als die Hälfte erweitert wird

und dabei unter Anwendung des § 9 Abs. 1 Satz 2 für das gesamte Gebäude Berechnungen nach § 9 Abs. 2 durchgeführt werden. Der Eigentümer hat den Energieausweis der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen.

(2) Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer einen Energieausweis mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 zugänglich zu machen, spätestens unverzüglich, nachdem der potenzielle Käufer dies verlangt hat. Satz 1 gilt entsprechend für den Eigentümer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der Vermietung, der Verpachtung oder beim Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

(3) Für Gebäude mit mehr als 1.000 Quadratmetern Nutzfläche, in denen Behörden und sonstige Einrichtungen für eine große Anzahl von Menschen öffentliche Dienstleistungen erbringen und die deshalb von diesen Menschen häufig aufgesucht werden, sind Energieausweise nach dem Muster der Anlage 7 auszustellen. Der Eigentümer hat den Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen; der Aushang kann auch nach dem Muster der Anlage 8 oder 9 vorgenommen werden.

(4) Auf kleine Gebäude sind die Vorschriften dieses Abschnitts nicht anzuwenden. Auf Baudenkmäler sind die Absätze 2 und 3 nicht anzuwenden.

Am 17.11.2009 haben sich Europaparlament, Europäische Kommission und Vertreter der EU-Mitgliedsstaaten auf eine Neuregelung zum Energieausweis geeinigt.

Dieser soll in Zukunft wohl einiges präsenter werden: Bisher musste er zwar für jedes Gebäude vorliegen, doch nur die wenigsten Wohnungs- oder Hausinteressenten lassen ihn sich auch zeigen. Wie der Deutsche Mieterbund (DMB) berichtet, plant die EU nun eine Vorgabe, derzufolge der Energiekennwert künftig schon in der Wohnungsanzeige angegeben werden soll. Außerdem soll der Energieausweis dem Mieter oder Käufer zusammen mit dem Miet- bzw. Kaufvertrag übergeben werden. Anfang des kommenden Jahres wird die Europaparlament über den Vorschlag entscheiden.

I. Verstöße gegen die Vorschriften der EnEV (§ 27 Abs. 1 EnEV)

1. entgegen § 3 Absatz 1 ein Wohngebäude nicht richtig errichtet,
2. entgegen § 4 Absatz 1 ein Nichtwohngebäude nicht richtig errichtet,
3. entgegen § 9 Absatz 1 Satz 1 Änderungen ausführt,
4. entgegen § 12 Abs. 1 eine Inspektion nicht oder nicht rechtzeitig durchführen lässt,
5. entgegen § 12 Abs. 5 Satz 1 eine Inspektion durchführt,
6. entgegen § 13 Abs. 1 Satz 1, auch in Verbindung mit Satz 2, einen Heizkessel einbaut oder aufstellt,
7. entgegen § 14 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 oder Abs. 3 eine Zentralheizung, eine heizungstechnische Anlage oder eine Umwälzpumpe nicht oder nicht rechtzeitig ausstattet oder
8. entgegen § 14 Abs. 5 die Wärmeabgabe von Wärmeverteilungs- oder Warmwasserleitungen oder Armaturen nicht oder nicht rechtzeitig begrenzt.

II. Verstöße gegen die Vorschriften für den Energieausweis (§ 27 Abs. 2 EnEV)

1. entgegen § 16 Abs. 2 Satz 1, auch in Verbindung mit Satz 2, einen Energieausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht,
2. entgegen § 17 Absatz 5 Satz 2, auch in Verbindung mit Satz 4, nicht dafür Sorge trägt, dass die bereitgestellten Daten richtig sind,
3. entgegen § 17 Absatz 5 Satz 3 bereitgestellte Daten seinen Berechnungen zugrunde legt oder
4. entgegen § 21 Abs. 1 Satz 1 einen Energieausweis oder Modernisierungsempfehlungen ausstellt.

III. Verstoß gegen die Pflichten als Bauherr (§ 26 Abs. 1 EnEV)

1. entgegen § 26a Absatz 1 eine Bestätigung nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig vornimmt.

IV. Bußgeldrahmen

1. Verstöße gegen die Vorschriften der EnEV2009 können mit Bußgeldern bis 50.000 €, gegen Vorschriften zu Energieausweisen bis 15.000 € geahndet werden und gegen die Anzeige- und Nachweispflichten bis zu 5.000 € geahndet werden.
2. Neben vorsätzlichem Handeln reicht Leichtfertigkeit als Grund für das Verschulden aus.

Quelle: www.uwe-loose.de

I. Allgemeines

1. Als Betreiber gelten Gebäudeeigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften sowie Mieter, die zur Kühlung ihrer Mieteinheit selbst eine Klimaanlage eingebaut haben und nutzen.
2. Der Betreiber muss die Inspektion je nach Alter der Anlage innerhalb bestimmter Fristen von einem Fachmann durchführen lassen (§ 12 Abs. 3 EnEV).
3. Zur Inspektion befugt sind nur fachkundige Personen gemäß § 12 Abs. 5 EnEV. Dies sind Personen mit:

• berufsqualifizierendem Hochschulabschluss in den Fachrichtungen Versorgungstechnik oder technische Gebäudeausrichtung mit mindestens einem Jahr Berufserfahrung in Planung, Bau, Betrieb oder Prüfung raumlufttechnischer Anlagen oder
• berufsqualifizierendem Hochschulabschluss in den Fachrichtungen Maschinenbau, Elektrotechnik, Verfahrenstechni oder Bauingenieurwesen oder
• einem Ausbildungsschwerpunkt auf Versorgungsstechnik oder technischer Gebäudeausrichtung mit jeweils dreijähriger einschlägiger Berufserfahrung

II. Inspektionsfristen

Die Fristen zur Inspektion richten sich nach dem Alter der Klimaanlage und sind spätestens zu erfüllen am:

• 01.10.2009 älter als 20 Jahre
• 01.10.2011 zwischen 12 und 20 Jahre alt
• 01.10.2013 zwischen 4 und 12 Jahre alt
• erstmals im 10. Jahr nach der Inbetriebnahme für alle neueren Anlagen

III. Inspektionsbescheinigung

1. Die inspizierende Person hat dem Betreiber die Ergebnisse der Inspektion unter Angabe von Namen, Anschrift und Berufsbezeichnung zu bescheinigen (§ 12 Abs. 2 EnEV).
2. Der Betreiber hat diese Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen (§ 12 Abs. 6 EnEV).

Quelle: www.uwe-loose.de

I. relevante Bauteile

Die Anforderungen sind zu erfüllen, wenn Änderungen an diesen Außenbauteilen vorgenommen werden (Anlage 3 EnEV).

• Außenwände
• Fenster
• Türen
• Dachflächenfenster
• Glasdächer
• Außentüren
• Decken, Dächer, Dachschrägen
• Flachdächer
• Wände und Decken, die an unbeheizte Räume, Erdreich oder nach unten an Außenluft grenzen oder an Vorhangfassaden

II. Anhebung der Höchstwerte

Gegenüber der EnEV2007 wurden die Anforderungen verschärft (§ 9 EnEV i.V. m. Anlage 3) und um ca. 30% angehoben. Für die geplante EnEV2012 sind weitere Verschärfungen vorgesehen. Die zulässigen Höchstwerte für den Wärmedurchgangskoeffizient betragen für

• Außenwände max. 0,24 Watt/(Quadratmeter x K)
• Fenster, Fenstertüren max. 1,3 Watt/(Quadratmeter x K)
• Dachflächenfenster max. 1,4 Watt/(Quadratmeter x K)
• Decken, Dächer, Dachschrägen max. 0,24 Watt/(Quadratmeter x K)

III. Verminderung der Bagatellgrenze

Die bedingten Nachrüstungsverpflichtungen sind bei kleineren baulichen Veränderungen von weniger als 10 % der betroffenen Bauteilflächen (nach EnEV2007 10% ) nicht zu erfüllen (§ 9 Abs. 3 EnEV). Bei Überschreiten der Bagatellgrenze sind die Verpflichtungen zu erfüllen.

Quelle: www.uwe-loose.de

1. In Wohngebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten sind elektrische Speicherheizsysteme, die vor dem 01.01.1990 eingebaut oder aufgestellt worden sind, bis spätestens 2019 außer Betrieb zu nehmen (§ 10a Abs. 1 EnEV).
2. Nachtstrom- oder Nachtspeicherheizungen sind Speicherheizsysteme im Sinne dieser Vorschrift.
3. Speicherheizsysteme, die nach dem 31.12.1989 eingebaut oder aufgestellt worden sind, müssen spätestens nach Ablauf von 30 Jahren außer Betrieb genommen werden (§ 10a Abs. 2 Satz 2 EnEV).
4. Sofern die Systeme nach dem 31.12.1989 in wesentlichen Bauteilen erneuert wurden, dürfen sie nach Ablauf von 30 Jahren nach der Erneuerung nicht mehr betrieben werden. (§ 10 Abs. 2 Satz 4 EnEV). Sofern mehrere Heizgeräte in einem Gebäude betrieben werden, ist auf das Alter des zweitältesten Heizaggregats abzustellen.
5. Die Außerbetriebnahmeverpflichtung gilt für Wohngebäude mit mindestens 6 Wohneinheiten, wenn die Raumwärme ausschließlich mit elektrischen Speicherheizsystemen erzeugt wird und
6. für Nichtwohngebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate auf Innentemperaturen von 19° C beheizt werden, wenn mehr als 500 Quadratmeter Nutzfläche mit solchen elektrischen Speicherheizsystemen beheizt werden.
7. Ausnahmen gelten wenn

• klein dimensionierte Anlagen mit nicht mehr als 20 Watt Heizleistung pro Quadratmeter Nutzfläche der Nutzungseinheit betroffen sind.
• die erforderlichen Aufwendungen für die Außerbetriebnahme und den Einbau einer neuen Heizung auch bei Inanspruchnahme möglicher Fördermittel nicht in angemessener Frist durch die eintretenden Ersparungen erwirtschaftet werden können.
• der Bauantrag nach dem 31.12.1994 gestellt worden ist.
• die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1995 eingehalten worden sind
• durch spätere Änderungen die Anlagen auf das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1995 gebracht wurden.

Quelle: www.uwe-loose.de

“Die Europäische Union schreibt Hauseigentümern strenge Energiespar-Standards vor. Private Neubauten müssen ab Ende 2020 wie sogenannte Passivhäuser mit äußerst wenig Energie auskommen.”

So berichtet die Financial Times Deutschland aktuell.

Danach fallen in Europa 40% des Energieverbrauchs und 36% der Treibhausgase auf Gebäude. Faktisch wird dann für alle Neubauten der Passivhausstandard zur Mindestnorm.

Ferner soll auch in Kürze über eine Vorlagepflicht für den Energieausweis beschlossen werden.

unbedingte Nachrüstverpflichtungen (§ 10 EnEV)

Es handelt sich um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die für Eigentümer und Hausverwalter zwingend sind und denen selbstständig nachzukommen ist. Diese Verpflichtungen bestehen unabhängig davon, ob energetische Maßnahmen am Gebäude durchgeführt werden oder nicht.

I. Außerbetriebnahme von älteren Heizkesseln

1. Heizkessel die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen befeuert werden und die vor dem 01.10.1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, sind außer Betrieb zu nehmen. Dies gilt auch dann, wenn die zulässigen Abgasverlustwerte eingehalten werden.
2. Dies gilt nicht für Heizungen, die mit Niedertemperatur- oder Brennwertkesseln ausgestattet sind. (§ 10 Abs. 1 Satz 2 EnEV)
3. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 01.02.2002 selbst bewohnt hat, müssen solche “alten” Heizkessel nur dann außer Betrieb genommen werden, wenn ein Eigentümerwechsel nach dem 01.02.2002 stattgefunden hat. Die gesetzlichen Verpflichtungen gehen auf den neuen Eigentümer über, der diesen Heizkessel zwei Jahre nach dem ersten Eigentumsübergang außer Betrieb zu nehmen hat. (§ 10 Abs. 5 nr. 2 EnEV).

II. ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen

1. Eigentümer von Bestandsgebäuden sind verpflichtet bisher ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich in nicht beheizten Räumen befinden, zu dämmen. (§ 10 Abs. 2 EnEV)
2. Die Verpflichtung entfällt, wenn die für die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können. (§ 10 Abs. 6 EnEV)

III. Dämmung der obersten Geschossdecken

1. Eigentümer von Wohngebäuden sind verpflichtet, bisher ungedämmte, nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizbarer Räume so zu dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt/ (qm x K) nicht überschreitet. (§ 10 Abs. 3 EnEV)
2. Diese Verpflichtung gilt auch für Nichtwohngebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate auf Innentemperaturen von mindestens 19° C beheizt werden.
3. Alternativ kann der Eigentümer anstelle der obersten Geschossdecke das darüber liegende, bisher ungedämmte, Dach dämmen.
4. Ab dem 01.01.2012 sind auch begehbare, bisher ungedämmte , oberste Geschossdecken zu dämmen. (§ 10 Abs. 4 EnEV)
5. Auch bei begehbaren, bisher ungedämmten, Geschossdecken kann anstelle der obersten Geschossdecke das darüber liegende, bisher ungedämmte, Dach gedämmt werden.
6. Die Verpflichtung entfällt, wenn die für die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb einer angemessenen Frist erwirtschaftet werden können. (§ 10 Abs. 6 EnEV)

IV. Ausnahmen

Die Ermächtigungsgrundlage für die EnEV ist das Energieeinspargesetz (EnEG), das Regelungen zum Wirtschaftlichkeitsgebot vorsieht:

1. Die Verpflichtungen zur Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie obersten Geschossdecken entfallen, wenn die für die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eingetretenen Einsparungen nicht innerhalb einer angemessenen Frist erwirtschaftet werden können. (§ 5 Abs. 1 EnEG)
2. Bei bestehenden Gebäuden ist die noch zu erwartende Nutzungsdauer zu berücksichtigen (§5 Abs. 1 Satz 3 EnEG)
3. Für den Gebäudebestand setzt die Norm fest, dass die Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen innerhalb angemessener Fristen erwirtschaftet werden können. (§ 4 Abs. 3 EnEG)
4. Auf Grund von verschiedenen Gutachten, die die Bundesregierung eingeholt hat gilt, dass die in der EnEV 2009 aufgestellten Anforderungen an den Stand der Technik erfüllbar und vertretbar sind.
5. Die Vorschrift ist unklar bezüglich der Fristen, d.h. des Zeitraumes, in dem die Wirtschaftlichkeit der Nachrüstung zu gewährleisten ist. Hier wird die Rechtsprechung noch Klarheit schaffen müssen.
6. Nach bisheriger Rechtsprechnung zu Sanierungsbeschlüssen in Wohnungseigentümergemeinschaften kann von einer wirtschaftlich sinnvollen Amortisation der Mehraufwendungen nur gesprochen werden, wenn der maximale Zeitraum bei etwa 10 Jahren liegt. (KG Berlin, Beschluss vom 02.02.1996, 24 W 7880/95) Bei modernisierenden Instandsetzungen haben verschiedene Obergerichte ebenfalls einen ca. 10-jährigen Amortisationszeitraum für angemessen gehalten.
7. Ebenso bleibt unklar ob als “Nutzungsdauer” die technische Restnutzungsdauer oder die steuerliche Abschreibungsdauer anzusetzen ist.
8. Es besteht die Möglicheit sich als Gebäudeeigentümer wegen unbilliger Härte im Einzelfall von den Nachrüstungspflichten befreien zu lassen (§ 25 EnEV). Unbillige Härte kann wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise vorliegen.
9. Bei Nichterfüllung des Wirtschaftlichkeitsgebots liegt unbillige Härte vor. (§ 25 Abs. 1 EnEV). Auch wenn ein Eigentümer zum gleichen Zeitpunkt oder in nahem zeitlichen Zusammenhang mehrere Pflichten nach EnEV oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften aus Gründen der Energieeinsparung (z.B. Heizkostenverordnugn) zu erfüllen hat und ihm dies nicht zumutbar ist (§ 25 Abs. 2 EnEV). Was objektiv wirtschaftlich zumutbar und was subjektiv zumutbar wird in der Verordnung nicht geklärt.

Quelle: www.uwe-loose.de

Quelle: BMVBS-Kurzinfo zur EnEV 2009

Durch die Novellierung der Energieeinsparverordnung (und der Heizkostenverordnung) werden die Beschlüsse der Bundesregierung zum Integrierten Energie- und Klimaprogramm (IEKP) im Gebäudebereich umgesetzt.

Die Bundesregierung hat am 18. Juni 2008 die Änderung der Energieeinsparverordnung(EnEV) beschlossen. Am 6. März 2009 hat der Bundesrat mit einigen Änderungen zugestimmt, die am 18.März 2009 von der Bundesregierung angenommen wurden. Am 1. Oktober 2009 ist die Änderung der Energieeinsparverordnung in Kraft getreten.

Ziel der novellierten Energieeinsparverordnung (EnEV) ist es, den Energiebedarf für Heizung und Warmwasser im Gebäudebereich um etwa 30 Prozent zu senken. In einem weiteren Schritt sollen laut Integriertem Energie- und Klimaprogramm (IEKP) ab 2012 die energetischen Anforderungen nochmals um bis zu 30 Prozent erhöht werden.

Am 17.11.2009  haben sich Europaparlament, Europäische Kommission und Vertreter der EU-Mitgliedsstaaten auf eine Neuregelung zum Energieverbrauch von Gebäuden geeinigt. Bisher war von Nullenergiegebäuden ab 2020 bzw. 2018 für öffentliche Gebäude die Rede gewesen. Ganz so streng sehen die Neuerungen jetzt doch nicht aus, trotzdem müssen sich Hausbesitzer auf deutlich schärfere Energiestandards einstellen. Diese gelten allerdings nur für Neubauten, der Gebäudebestand bleibt von der Neuregelung unberührt.

Die neuen Vorgaben zum Energieverbrauch bei Gebäuden werden nun nicht 2020, sondern erst 2021 verbindlich. Neubauten müssen auch nicht zwingend Nullenergiegebäude sein: Vielmehr soll der Energieverbrauch auf ein Zehntel des bisherigen gesenkt und ein „Nahe-Null-Standard“ erreicht werden – ein Begriff, der zugegebenermaßen ziemlich viel Raum für Interpretation lässt. Auch die Forderung, dass ab 2021 erbaute Gebäude „zum Großteil“ mit erneuerbaren Energien versorgt werden sollen, könnte noch für einige Diskussionen sorgen. Wie zu erwarten war, treten die verschärften Standards für öffentliche Gebäude bereits zwei Jahre früher, nun also 2019, in Kraft.

Auch der Energieausweis soll in Zukunft wohl einiges präsenter werden: Bisher musste er zwar für jedes Gebäude vorliegen, doch nur die wenigsten Wohnungs- oder Hausinteressenten lassen ihn sich auch zeigen. Wie der Deutsche Mieterbund (DMB) berichtet, plant die EU nun eine Vorgabe, derzufolge der Energiekennwert künftig schon in der Wohnungsanzeige angegeben werden soll. Außerdem soll der Energieausweis dem Mieter oder Käufer zusammen mit dem Miet- bzw. Kaufvertrag übergeben werden. Anfang des kommenden Jahres wird die Europaparlament über den Vorschlag entscheiden.

Quelle: www.uwe-loose.de

In der Regel werden diese von einzelnen Marktteilnehmern der Immobilienwirtschaft erstellt, wie z.B. größeren Immobilienunternehmen, Berufsverbänden, Mieterverbänden, Grundeigentümerverbänden, branchenspezifischen Bildungseinrichtungen und Fachjournalisten.

Wegen der größeren Nähe dieser Institute zum Immobilienmarkt ist die praktisch verwendbare Aussagefähigkeit der Veröffentlichungen im Detail für den einzelnen Marktteilnehmer in der Regel deutlich höher als bei den o.g. Forschungsinstituten.

Doch auf Grund der Instituts bezogenen Zielsetzungen für sich selbst oder der von ihnen vertretenen Branchenmitglieder enthalten die Aussagen in vielen Fällen eine besondere Färbung, die Analysen und Prognosen in einer für das Institut wünschenswerten Sichtweise interpretiert. Auch hier kann eine unkritische Übernahme der Veröffentlichungen erfolgen. Eine angemessene Würdigung der Aussagen ist nur möglich, wenn auch die besonderen wirtschaftlichen und ideellen Zielsetzungen des Instituts berücksichtigt werden.

Fazit

Für alle Marktteilnehmer verbindliche, nachvollziehbare und sichere Analysen und Prognosen über den Immobilienmarkt im Ganzen sowie einzelne Teilmärkte sind grundsätzlich nicht möglich. Da alle Auswertungen stets statistische Verallgemeinerungen und sachlich unbegründete Annahmen beinhalten handelt es sich bei diesen lediglich um “Erklärungsmodelle der Marktwirklichkeit” aus der subjektiven Perspektive des jeweiligen Autors. Daher können solche Aussagen stets nur einen mehr oder weniger fragmentarischen und unverbindlichen Charakter für den Leser haben und keinen allgemeinen Wahrheitsanspruch für sich berechtigt geltend machen.

Im konkreten Einzelfall, d.h. der Festellung des Marktwertes einer bestimmten Immobilie, können deswegen erhebliche Abweichungen von deren Marktwert imVerhältnis zu dem “konjunkturellen Umfeld” gemäß der üblichen Prognosen auftreten. Das was scheinbar “allgemein üblich” ist, kann, muss aber nicht auf die zu bewertende Immobilie zutreffen. Im Zweifelsfall ist daher eine professionelle Wertermittlung unumgänglich.

Quelle: www.Uwe-Loose.de

In Deutschland werden die gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen von verschiedenen staatlichen und unabhängigen Forschungseinrichtungen untersucht.

Die etabliertesten sind die unabhängigen Institute DIW, IfW, HWWA, RWI, IW, ifo und IWH. Zusätzlich existieren eine weitere Anzahl von staatlichen Instituten (IAB, BA), privatwirtschaftlichen Organisationen (IW, IMK) , überparteilich initiierten (5 Wirtschaftsweise) und internationalen Organisationen (OECD, EU, IWF).

Trotz der Vielzahl der Institute fallen die Prognosen oftmals so weit auseinander, dass eine sichere Einschätzung der zukünftigen wirtschaftlichen Entwicklung nicht gewährleistet ist und den realen Nutzen der mit großem finanziellen und wissenschaftlichem Aufwand betriebenen Prognosen grundsätzlich in Frage stellt.

Ursache hierfür ist nicht nur die grundsätzliche Problematik aus Datenerhebungen in der Vergangenheit und Gegenwart die Zukunft erschließen zu wollen ohne die zukünftigen Einflüsse tatsächlich zu kennen, sondern speziell die Frage nach dem jeweils von einem Forschungsinstitut verwendeten wissenschaftlichen Modell in welchem die Daten erhoben, verarbeitet und zu Prognosen verarbeitet werden.

Die Beurteilung und Erklärung von tatsächlichen und zukünftigen konjunkturellen Entwicklungen ist somit maßgeblich abhängig von der Perspektive, aus welcher ein Forschungsinstitut Märkte im Allgemeinen und den Immobilienmarkt im Besonderen beobachtet, der sogenannten Konjunkturtheorie, die von dem Institut für seine Untersuchungen vorausgesetzt wurde.

In der Volkswirtschaftslehre können derzeit 6 verschiedene Denkansätze unterschieden werden (klassische Nationalökonomie, Real-Business-Cycle-Theorie, Österreichische Schule, Keynesianismus, Monetarismus, Neue Politische Ökonomie).

Tatsächlich veröffentlichen alle Institute regelmäßig oder zu bestimmten Anlässen Diagnosen und Prognosen zu wirtschaftlichen Entwicklungen. Doch diese Aussagen können nicht ohne Berücksichtigung aller wesentlichen Stärken und Schwächen der angewendeten Konjunkturtheorie angemessen gewürdigt werden.

Da eine Auseinandersetzung mit den theoretischen Möglichkeiten und Grenzen bestimmter Konjunkturtheorien in der Regel von den Marktteilnehmern nicht geleistet wird, kann seitens der Marktteilnehmer eine angemessene Würdigung der Veröffentlichungen der Forschungsinstitute faktisch nicht erfolgen, sondern nur eine unkritische Übernahme, die den Nutzen solcher Veröffentlichungen für die Marktteilnehmer insgesamt in Frage stellt.

Quelle: www.uwe-loose.de

Der Zustand des Immobilienmarktes  (Angebot, Nachfrage, Mieten, Kaufpreise etc.)  kann nicht isoliert von den ihn beeinflussenden wirtschaftlichen Gegebenheiten betrachtet werden.  Unter Konjunktur (lat. coniungere „vereinigen“, „verbinden“) versteht man vollständige, mehrjährige Grundmuster in der wirtschaftlichen Entwicklung einer Volkswirtschaft, d.h. die zyklischen Wirtschaftsschwankungen. “Konjunktur” ist somit ein einzelner vollständiger Wirtschaftszyklus, der sowohl die Aufschwungphase wie auch die Abschwungphase enthält.

Es können in der Konjunkturtheorie verschiedene Zyklen unterschieden werden die nach ihren Entdeckern benannt sind:

• max. 3 Monate: “Saisonale Schwankungen”, bedingt durch die Wetterveränderungen im Lauf der Jahreszeiten
• ca. 3- 4 Jahre (“Kitchin-Zyklus oder Mitchell-Zyklus): “konjunkturelle Schwankungen”, bedingt durch Ungleichgewichte von Angeboten und Nachfragen in der Gesamtwirtschaft
• ca. 7-11 Jahre (, “Juglar-Zyklus”): “zeitlich begrenzter Aufschwung”, bedingt durch Pionierunternehmen, die mit Hilfe von kreditgebenden Bankunternehmen Innovationen durchsetzen konnten.
• ca. 50-60 Jahre, “Kondratieff-Zyklus”):”strukturelle Schwankungen” , bedingt durch tiefgreifende Veränderungen in der Wirtschaft

Als Konjunkturzyklen werden häufig unterschieden:

• Aufschwungphasen (Expansion),
• Hochkonjunktur (Boom),
• Abschwungphasen (Rezession) und den
• Tiefphasen (Depression).

Quelle: www.uwe-loose.de

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Der Zustand des Immobilienmarktes (Angebot, Nachfrage, Mieten, Kaufpreise etc.) kann nicht isoliert von den ihn beeinflussenden wirtschaftlichen Gegebenheiten betrachtet werden, sondern steht mit diesen in Wechselwirkung.

Insbesondere ist der Immobilienmarkt ein Zweig der Immobilienwirtschaft, die wiederum ein Bestandteil einer bestimmten Volkswirtschaft (z.B. Deutschland) ist. Auch diese steht nicht isoliert, sondern ist in der Regeln mit anderen Volkswirtschaften zu einem Wirtschaftsraum verbunden. Dies kann ein lokaler sein (z.B. Europäische Union) bzw. sogar die gesamte Weltwirtschaft (Globalisierung). Daher ist der Immobilienmarkt stets auch beeinflusst von der Konjunktur der ihn umfassenden Wirtschaftsbereiche.

Auf der anderen Seite führen die Tatsachen, dass Grund und Boden nicht vermehrbar sind, Grundbesitz ein unbewegliches Rechtsgut ist und Immobilien das menschliche Grundbedürfnis nach Lebens- und Arbeitsraum befriedigen zwingend zu einer Differenzierung des allgemeinens Begriffes “Immobilienmarkt” in Teilmärkte.

Immobilien weisen auch eine Reihe von Charakteristika auf, die bei anderen Gütern nicht oder nicht mit gleich starker Ausprägung anzutreffen sind: Standortgebundenheit, Sichtbarkeit, lange Lebensdauer, Einzigartigkeit, uneinheitliche Beschaffenheit, Wertbeständigkeit, streng formalisierte Funktionen als Anlageobjekte, Beleihbarkeit, nachhaltige Prägung der Umwelt und der Lebensbedingungen.

Daher werden Teilmärkte des Immobilienmarktes üblicher Weise unterschieden nach der Art der Immobilien, die in dem betreffenden Immobilienmarkt maßgeblich sind (z.B. Grundstücksmarkt, Wohnungsmarkt, Gewerb-und Industrieimmobilienmarkt) und/oder nach der Lage der Immobilien (z.B. Lage in Land, Region, Ort, Ortsteil, Straße, Straßenseite etc.)

Quelle: www.uwe-loose.de

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• Übersicht international anerkannter Wertermittlungsmethoden
• Immobilien als Investment
• internationale Ertragswertmethoden
• Praxisbeispiele in der Anwendung der Ertragswertmethoden
• Plausibilisierung von Bewertungsergebnissen im deutschen Immobilienmarkt
• Erstellung von Bewertungsberichten
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• Sonstige Sachanlagen und mobiles Vermögen
• Besonderheiten auf Grund der Zweckbestimmung.

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Hierzu zählen die Nachweispflicht von Fortbildungsveranstaltungen, die Vorlage von positiv beurteilten Praxisgutachten durch das Zertifzierungsinstitut sowie nach 5 Jahren der Nachweis des aktuellen Fachwissens im Rahmen einer Rezertifizierungsprüfung.

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